不動産賃料の考え方 | 渋谷電源カフェ・ビーズ[beez]の事業計画書

これから起業をする人のために、不動産の家賃の考え方について、ビーズ（beez）の感覚値をシェアしたいと思います。
少しでも事業計画書を作成するときのヒントにしてもらえれば嬉しいです。

まず、オフィスビルの賃料については、各種マーケッターの意見を参考値にするのが良いかと思われます。
・CBREオフィスマーケットビュー

賃料のばらつきは、出店するエリアや入居するビルのグレードによって平均価格は変わります。
その他の変数としては、駅からの距離、ビルの築年数などによって、価格は変動します。
具体的に高いエリアは、都心3区と呼ばれる、千代田区、中央区、港区です。
少し広めにエリアを切った都心5区には、上記3区に加え、新宿区と渋谷区が入ります。

一方で、オフィス市況はかなり変動するのも特徴的です。
リーマンショック前は、結構なバブル期でもあって、月坪の家賃が5万前後（一部の場所ではもっと高いのもあると思います。）にもなったりして、直近では某有名なオフィスビルでも2万円台で売られていたとも聞いたことがあります。
いずれにせよ、ネットや新聞ででている販売価格と実際の成約価格にはギャップがあり、成約価格は不動産屋とテナントとの極秘情報となるため、適性価格というのはあってないものかもしれません。
それくらい水モノなのがこの業界の特徴ともいえます。
やはりビルオーナーとしては、大きな賃貸床が空いているよりかは、若干割り引いてでも床を埋めてくれることを好みますし、あるテナントが入ることによって、ビルの格が上がるという副次的な効果なども評価して、賃料を決める点などからも、賃料が個別に変動する理由の1つとなります。
なので、逆をいえば、借りる側からすると、そういう点を交渉のカードに使うのが良いのかと思われます。

事業計画を立てるうえでは、オフィス賃料は月坪で捉えることが良く、12千円～20千円くらいのレンジで設定しておけば問題ないと思います。
20坪の事務所借りるなら、月額240～400千円という計算結果になります。
ときどき、不動産屋が家賃を低く見せて、管理費で回収する作戦にでていることもあるので、管理費込でいくらかに留意する必要があります。
よっぽど変わったことを狙わなければ、だいたいこのレンジでおさまるはずです。


また、家賃が苦しい時は、住宅を想定してみると良いかもしれません。
例えば、ワンルームマンションですと、面積23㎡（7坪）の月の家賃が70千円であれば、月坪10千円となります。
私が鎌倉に住んでいたときは、33㎡（10坪）で70千円だったので、月坪7千円です。
三軒茶屋の一戸建てを借りていたときは、82㎡（25坪）で163千円だったので、月坪6千円ちょっとです。
なので、ネット系での事業で間接費として事務所費用を算出するのであれば、月坪10千円計上していれば問題ないと思います。


続いて、サービス業を営むときの参考値を紹介します。
その時には、駅ビルなどの商業施設に入っている店舗がいくら賃料を払うかという点から推定します。
具体的には、床面積に対する売上や業態による賃率を用います。
なので、床面積に対する売上として、月坪売上という感覚値を持っていると概算の精度は一気に高まります。
飲食系であっても、惣菜などの食物販とパン屋では異なりますし、当然、蕎麦屋とカフェの値も全然違います。

ここでは、正確な数字よりも概算でトレーニングをしてみます。
例えば、物販だと月坪売上が500千円～1,000千円のレンジだとすると、ざっくりと賃率が売上ベースで7%だとした場合には月坪賃料が35～70千円となります。
また、飲食の場合は、月坪売上が200千円～400千円だして、賃率が12%だとした場合に、月坪賃料は24～48千円となります。
両業態ともオフィスよりも高い賃料を支払うことになりますが、なぜでしょうか。
その理由としては、商業ビルは販促などにお金をかけているので、オフィスビルよりも賃料を高くとる必要があるからです。
テナントにとっても、そういった館（商業ビルの別称でヤカタと呼ぶ人が多い。）の運営力に魅力を感じて、入居する時代にもなってきているので、高い賃料については合意を得られています。


というように、何が言いたかったかというと、住宅、事務所、物販・飲食によって、賃料は全然異なるということです。
仮にパン屋をすると言っても、駅ビルでするのか住宅の1階でするかでは家賃は大きく変わります。
駅から徒歩何分を想定するのかによっても変わります。

いずれにせよ、単に賃料のボリュームで考えるのではなく、坪当たりいくらの場所を想定しているのかと家賃を考えることが、精度の高いPLを作成することにつながります。
どうしても固定費としての家賃が重くのしかかることがありますので、コントロール可能な費用だと捉えて、事業計画を練ってもらえればと良いのかと思います。

渋谷電源カフェの場所探し③

ビーズ（beez）の提供価値の1つである利便性について。

この利便性はいくつもの要素によって構成されるのですが、その大きな要素として、駅からの距離感が挙げられます。

厳密に言うと、距離と距離感は異なるもので、距離感とは単純な駅からの距離に加えて、交差点、歩道橋、坂、歩行者の通行量などのいくつの要因が重なり構築されます。
そうした距離感によって、利用者が店舗に足を運ぶかどうかは無意識的にも影響されてしまいます。
特に雨の日なんかは影響されるものではないでしょうか。

さらに、利用者に便利だと感じられる距離感というのは、体験してみなければ分からない要素でもあることが、より目利きを困難にさせます。
beezが物件を探しているとき、どれだけ利用者の立場にたって自問自答したとしても、その不安ともいえる悩みがはっきりと解明されない苦しさが多々あります。

しかし、今回の物件はそういった悩みを払拭する駅から徒歩1分の立地！
4月に完成するヒカリエの真横のビル！！
当然、家賃も高く、ハイリスク・ハイリターンの案件となります・・・

ここで考えるべき点は、駅の近さと家賃とのトレードオフについてです。
beezのサービスは本当に駅に近くなければ提供できないものなのでしょうか。
というのは、エキナカのカフェを想像してもらえるとよくて、駅徒歩0分のカフェの居心地はいかがでしょうか。
エキナカは、時間が無い人をターゲットに、高回転を前提とした座席タイプになっているはずです。
一方で、サードプレイスを提唱するスタバは、ゆったりとした座席タイプで、そもそもカウンターでお客さまを待たせる時点で、ドトールを利用するような忙しい人をターゲットからはずし、空間コンセプトを実現しました。
つまり、beezの真の価値を提供するためには、駅から離れることも1つの戦略になります。
一概に駅に近ければ良いということでもないことだけは確かです。

とはいえ、利用者にとっては、遠いよりかは近くが良い！というのも真です。
なので、まずは駅近の店舗の実現を目標にします。

最終的にどこで何をやったのかは、できるまでの楽しみにしておいてください。


■渋谷　新免ビル
JR渋谷駅徒歩1分　67.66㎡　家賃322.2千円＋管理費75.2千円
現況はヒカリエの舞台内装工事を請け負っている会社の現場詰所。
おかげで、現地の詳細調査が進展しません・・・

渋谷電源カフェの場所探し②

ビーズ（beez）は現在、渋谷で物件を探しているのですが、なかなか自分達の想いにぴったりかなう物件に出会えていないです。
いくつか物件をみている中で、ここをはずしたらダメだなと考えている指標としては、以下の7つくらいを想定しています。

大きくは2つに分けられ、1つはお客さまの利便性であり、もう1つは事業としての継続性に影響する内容です。

（1）利便性
　①駅からの距離
　②建物から店舗までの入りやすさ
　③ビルのセキュリティレベル
　④トイレ
　⑤天井の高さ

（2）事業継続性
　⑥店舗面積
　⑦月坪賃料


今回の物件は駅から遠いというところが特にネックになっていますが、beezは比較的目的性の高い用途でもあることから、私達が考えている以上には駅からの距離の影響は少ないのかもしれません。
一方で、少し離れた方が利用者の属性にも共通要素がでてくることから、空間としては気持ち良くなる可能性もあります。

物件によって差が大きいことから、あまり重要視していない要素が日当たりです。
この物件の特に優れている点としては、南向きに窓が大きいことです。
実はこういった要素が数時間滞在する利用者には重要だったりするのかと想像しています。
私自身が店舗にずっといても、太陽の光がないと息苦しいと感じていますので。

あれこれ妄想をしながら、時間帯別にどのような作業ができるのか、どんな人がどのように利用するのかを考えて、決めていこうと思います。

■渋谷　mImビル
JR渋谷駅徒歩5～6分　73.88㎡　家賃262.5千円＋管理費26.25千円

渋谷電源カフェの場所探し①

ビーズ（beez）の提供価値は不動産によって大きく影響を受けます。
そのため、現在、渋谷・恵比寿付近での案件探索に精をだしています。
実際に行ってみて気づいたことは、机上の数字と現地で体験する感覚に大きなGAPがあることです。
たった10㎡の面積の違いによって、店舗で行えるプログラムの広がりの違いをまざまざと体感できました。

写真では分かりにくいとは思いますが、
候補となっている案件をこれから紹介していきます。

■渋谷　新生ビル
JR渋谷駅徒歩2分　73.55㎡　家賃375千円